Дело Долиной боится

Самый известный процесс такого рода - «дело Долиной»

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

«Схему Долиной запретили!» - кричат заголовки в интернете. Их волну вызвало известие, что Президиум Верховного суда утвердил тематический обзор судебной практики, посвященный оспариванию сделок с жильем - в том числе по «бабушкиным схемам». Это когда пожилой продавец квартиры после сделки объявляет, что действовал под влиянием мошенников, и через суд забирает жилье обратно.

По сути, обзор практики от ВС - это рекомендации для российских судов, как действовать в подобных ситуациях.

Самый известный процесс такого рода - «дело Долиной». В 2024 году певица продала квартиру в центре Москвы за 112 млн рублей, а деньги отдала мошенникам. Потом подала в суд - и тот вернул звезде жилье.

Покупательница квартиры Полина Лурье дошла до Верховного суда, который таки признал ее собственницей жилья. Но не всем так повезло. И вот обзор судебной практики от ВС, которого ждали все риелторы и покупатели вторички, готов. Правда, он еще не опубликован. Пока есть только официальное сообщение на сайте ВС, где перечислены основные моменты, отраженные в обзоре.

Мы проанализировали это сообщение вместе с адвокатом по жилищным делам Светланой Жмурко. И вот какие выводы из него можно сделать.

1.ПРИНЦИП «ПРОДАВЕЦ ВСЕГДА ПРАВ» ОТМЕНЯЕТСЯ

- Главный вывод из этого обзора ВС: суды будут более тщательно анализировать дела и перестанут автоматически принимать сторону продавца, который после продажи квартиры заявляет, что его обманули. Теперь покупатель может рассчитывать на то, что его права не будут находиться на втором месте по сравнению с продавцом квартиры, - говорит Светлана Жмурко.

2. «БЫЛА В ЗАБЛУЖДЕНИИ»

Часто продавец уверяет, что заблуждался относительно мотивов сделки. Дескать, был уверен, что помогал стране или силовым структурам, потому и продал квартиру (статья 178 Гражданского кодекса). Классика жанра, именно на этом основании требовала квартиру назад Лариса Долина.

Верховный суд подтвердил: такое заблуждение само по себе не основание для признания сделки недействительной.

3. «МЕНЯ ОБМАНУЛИ»

А еще продавцы ссылаются на то, что их обманули (статья 179 ГК). Но обманщики - третьи лица (мошенники). Об этом тоже шла речь в «деле Долиной».

Для признания сделки недействительной (возврата квартиры продавцу) на этом основании необходимо доказать, что покупатель знал или должен был знать про обман.

- Если покупатель добросовестно приобрел жилье, об обмане продавца ничего не знал, то его право на квартиру должно быть защищено, - поясняет Жмурко.

4. ПЕНСИОНЕРКА НЕ В СЕБЕ

Но статьи 178 и 179, которые мы разбирали в предыдущих пунктах, уже в прошлом. Сейчас «долинские бабушки» в основном используют другую тактику. Они утверждают, что при подписании договора были «не в себе» (статья 177 ГК).

И вот что об этом пишет ВС:

«Для признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии».

- Здесь ничего принципиально не меняется. По-прежнему надо доказать, что в момент совершения сделки человек не понимал значения своих действий, и основным способом такого доказывания остается судебная психиатрическая экспертиза, - говорит адвокат.

5. А ЧТО С ДЕНЬГАМИ?

- Если суд признает сделку недействительной по причине обмана или введения продавца в заблуждение мошенниками, то согласно разъяснениям ВС должна применяться двусторонняя реституция: покупатель возвращает квартиру, а продавец - деньги, - поясняет Жмурко.

Возможно, более конкретные выводы можно будет сделать после выхода подробного обзора судебной практики от ВС. С нетерпением ждем, когда его опубликуют.